中国摩天大楼热：地方政府成推手 超长回报期考验开发商

    开发商建设超高层建筑的收益，要从两方面考虑：产出和投入。在黄易里看来，虽然建筑高度不一定能带来高租金回报，但是往往带来更低廉的土地以及更便捷的高额融资。

    黄易里表示，建设超高层建筑的风险并不一定会大于普通建筑，关键在于拿地成本和融资能力。一方面，能够建设超高层建筑的开发商，往往会从政府手中获得较为低廉的土地；另一方面，开发商的启动资金达到投资额的35%就可撬动项目，在建设后期，因为超高层建筑的估值高，开发商还可通过抵押等方式获得便利的高额融资，利用滚动开发提供现金流。

    以建设武汉绿地中心、大连绿地中心等超高层建筑的绿地集团为例。据《瞭望东方周刊》报道，2009年，南昌市政府、济南市政府都曾为吸引绿地集团在当地建设超高层，捆绑低价住宅用地。此外，有绿地项目之地便有众多银行组成的银行团身影。在业内人士看来，正是绿地的超高层建筑，使得其拿地成本低、融资能力强。

    不过，风险低只是对相对成熟开发商而言，超高层建筑的回报周期一般较长。世邦魏理仕资深董事林天春曾表示，对于超高层建筑的开发商而言，回报期基本在10年左右，如果市场处于供大于求状况，开发商还需深耕品牌，周期将进一步拉长。

    不同的企业对回报期有不同要求。黄易里表示，一般而言，资金充沛的开发商多选择长期持有物业，通过租赁及增值来实现投资回报，反之，则多选择持有部分核心物业，而通过销售快速收回投资，缩短回报周期。对于自持的资产部分，据高力国际市场研究与项目咨询部董事陈厚桥介绍，有多种运营模式，既可自己组建物业经营，又可委托管理，也可引入专业管理团队合作经营。

责任编辑：张娣

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